Contratos de arrendamiento celebrados a partir del año 1995

El uso de elementos comunes en perjuicio de propietario de local de negocio

Nulidad de acuerdo que limita el uso de elementos comunes en perjuicio de propietario de local de negocio. Declara como doctrina jurisprudencial la Sala que para que sea válido un acuerdo adoptado por mayoría en la junta de propietarios de una comunidad, consiste en el cierre de elementos comunes que sirven de acceso a locales ubicados en el interior de la urbanización, mediante puertas o cancelas, habrá que respetar los derechos que adquirieron los dueños de los locales de negocio legalmente establecidos, durante las horas en que estos locales tengan derecho a permanecer abiertos según las normas legales y reglamentarias que regulen esta materia.

El razonamiento de la sentencia de instancia concerniente a que el acuerdo no impide el uso de los establecimientos a personas ajenas a la comunidad, sino que pretende que ese acceso no sea indiscriminado, lo que implica que serán los titulares de esos establecimientos los que deban facilitar el acceso a sus clientes y responsabilizarse de su actuación en las instalaciones comunicarías.   

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Servicios de ascensor, los propietarios obligados de contribuir a los gastos

Instalación de ascensor en la comunidad

La necesidad de instalación del ascensor justifica la limitación del uso privativo del patio de luces por determinados comuneros. Se analiza en la resolución judicial de la Sala de lo Civil del TS, lo previsto en el artículo 9.1 de la Ley de Propiedad Horizontal, relacionada con la determinación de si es procedente o no la instalación de un ascensor en un patio de luces de un edificio regido por la ley de Propiedad Horizontal, lugar considerado como un elemento común y utilizado, con autorización tácita de la Comunidad, por los titulares de un piso de la planta baja. 

La presencia como vecinos del edificio, comunitario de varias personas de avanzada edad, otras con un importante grado de minusvalia o con declaración administrativa de incapacidad permanente absoluta, justificada con documentación acompañada al escrito inicial y reconocido por la parte demandada decanta definitivamente la sentencia a favor de la Comunidad de propietarios. 

En definitiva, la Sala de lo Civil del TS acepta la argumentación de la sentencia de instancia sobre que la Comunidad pretende sólo limitar el uso del patio de luces en lo estrictamente necesario para la instalación del ascensor, sin suprimir a los demandados la totalidad de su utilización, lo que supone una razón más para entender ajustada a derecho la pretensión de la parte actora. 

Bajos y Locales deben pagar el ascensor

También los Bajos y Locales deben pagar el nuevo ascensor.

Se trata de sufragar los gastos de instalación de ascensores, en virtud de la sentencia dictada por el Tribunal Supremo el pasado 18 de diciembre/08. Esta sentencia sienta jurisprudencia al respecto del contencioso mantenido respecto a este extremo por una comunidad de propietarios de Ermua.

Hasta ahora era habitual que los propietarios de bajos, primeros y locales, se negaban a pagar este tipo de obras aún existiendo una mayoría favorable de 3/5, dado que la LPH permite no hacer frente a los pagos de las mejoras si estos exceden el importe de tres mensualidades comunitarias.

 Esta sentencia del Supremo constituye doctrina jurisprudencial respecto a la obligación que tienen todos los copropietarios, incluidos bajos y locales, de pagar la instalación de ascensor. La realidad es que el nuevo elemento revaloriza la finca, beneficiando por ello a todos los copropietarios. Y si beneficia a todos, todos deben pagar.

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¿ Cómo se regulan las Obras en una Comunidad ?

OBRAS EN LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS  

En general, para la realización de estas obras se requiere su aprobación en Junta de Propietarios. La mayoría necesaria requerida por la Junta dependerá del tipo de obra que se trate.  

Las obras de reparación urgente, que requieran intervención inmediata, no necesitan la previa celebración de la Junta de Propietarios, pero si se deben ratificar posteriormente en la siguiente Junta. Los Propietarios deben comunicar inmediatamente al Administrador y al Presidente de la necesidad de realizar estas reparaciones urgentes. 

Las obras de innovación o sustitución, que tengan como fin el adecuado sostenimiento y conservación del edificio, su habitabilidad, seguridad y accesibilidad: cualquier propietario puede exigir que se realicen, siempre y cuando las existentes hayan quedado obsoletas y no presten un correcto servicio. Nunca podrán alterar las características básicas de los elementos comunes. Estas obras necesitan la mayoría simple de los Propietarios que, a su vez, representen, al menos, la mayoría de las cuotas de participación. Todos los propietarios están obligados a contribuir económicamente al pago de su coste. 

Las obras de accesibilidad, son las necesarias para un uso adecuado a la discapacidad de algún vecino, o para la instalación de dispositivos mecánicos y electrónicos que favorezcan su movilidad.Cuando en un edificio vivan, trabajen o presten sus servicios voluntariamente personas con algún tipo de discapacidad o sean mayores de 70 años:-. Si el coste de las mismas no excede de 3 mensualidades ordinarias de gastos comunes, la Comunidad ha de realizar las obras necesarias para facilitar su accesibilidad. En este caso no se precisa la autorización de la Junta de Propietarios.-. Si exceden de tres mensualidades ordinarias: será necesaria su aprobación en junta por medio del voto favorable de la mayoría simple.Una vez aprobado el acuerdo en Junta, toda la Comunidad quedará obligada al pago de los gastos.

En cualquier caso, si la persona con discapacidad está interesada en llevar a cabo las obras, tiene el derecho legalmente reconocido a realizarlas siempre que esté dispuesta a asumir su coste.

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Usted puede impugnar los acuerdos de su Comunidad

  COMUNIDAD DE PROPIETARIOS: IMPUGNACION DE ACUERDOS           

El artículo 18 de la Ley de Propiedad Horizontal exige en su apartado primero que el acuerdo que se pretende impugnar adolezca de alguno de los siguientes defectos:

 ·         Que sea contrario a la Ley o a los estatutos de la comunidad de propietarios.

·         Que resulte gravemente lesivo para los intereses de la propia comunidad en beneficio de uno o varios propietarios.

·         O bien, que suponga un grave perjuicio para algún propietario que no tenga obligación jurídica de soportarlo o se haya adoptado con abuso de derecho. Será el Juez por medio de su sentencia quien decida si efectivamente el acuerdo impugnado adolece de alguno de los defectos que exige la ley para que pueda ser anulado. 

          Para poder impugnar un acuerdo habrá que “salvar el voto”, es decir, habrá que manifestar la disconformidad con el acuerdo propuesto, votar en contra y manifestar la intención de impugnarlo judicialmente.        

         En el caso, de que no se asista a la Junta, ni personalmente ni por representación, es posible impugnar el acuerdo haciendo constar de forma fehaciente la expresa discrepancia con el mismo dentro del plazo de treinta días naturales a contar desde la notificación del acuerdo.          

         Otro requisito para poder impugnar, tal y como indica el apartado 2º del artículo 18 de la LPH es estar al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad o proceder previamente a la consignación judicial de las mismas.          

         El plazo que la ley concede para impugnar los acuerdos es distinto según cuál sea el defecto de que adolezca el mismo. Tal y como dispone el apartado tercero del artículo 18, si el acuerdo es contrario a la ley o a los estatutos el plazo es de un año.        

       Si el acuerdo es gravemente perjudicial para la Comunidad o para un vecino o ha sido adoptado con abuso de derecho, el plazo es de tres meses.            

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Gasto individualizable

El gasto de agua es individualizable, por tanto, cada propietario tiene derecho de instalar el contador privativo. El particular interesado debe proponer su iniciativa por escrito para que el tema se incluya en el orden del día de la próxima junta. Para instalar un contador privativo no es preciso acuerdo comunitario, aunque si es conveniente tratar el tema en junta para facilitar que lo instale quien lo desee. El importe del contador deberá asumirlo cada propietario que lo instale.

La instalación sólo requriría acuerdo comunitario si las obras, de un modo u otro, afectaran a elementos comunes.

Fondo de Reserva

El fondo de reserva es obligatorio, y cada propietario está obligado a contribuir a él en proporción a la cuota de participación. La dotación al fondo nunca puede ser inferior al 5% del último presupuesto ordinario destinado a atender obras de conservación y reparación del inmueble. El fondo se constituye a parte del presupuesto ordinario y en éste deben intervenir todos los comuneros, incluyendo dueños de plazas de garaje, trasteros, locales y todas las fincas que forman parte del edificio.

IMPUGNAR ACUERDO COMUNITARIO

Un propietario puede impugnar un acuerdo comunitario siempre que:

* Esté al corrientes de las deudas comunitarias.

* Estuviera presente en la Junta que adoptó la decisión, y además salvó su voto.

* Si fuera privado indebidamente de voto en el acto de junta.

 Se puede impugnar el acuerdo en el plazo de 3 meses desde que se adoptó. Ese plazo se amplía a un año si el acuerdo contradice a la ley o los estatutos.
Si el reclamante no estuvo en la junta donde se tomó el acuerdo, el plazo empezará a contar desde que se le comunicó por escrito la adopción.

Comunidad de Propietarios: Adopción de Acuerdos

Los acuerdos son válidos desde su adopción en junta. En caso de ausencia de firma del presidente, puede probarse la existencia del acuerdo por la declaración de otros propietarios presentes en la asamblea, en una posible prueba testifical.

Comunidad de Propietarios: Contratación

Las obligaciones económicas de la comunidad, declaradas por sentencia firme, pueden ser satisfechas no sólo con los bines comunes, sino también con los bienes privativos de los comuneros.

Acuerdo en Junta de Propietarios

El propietario que asistió a la junta y votó a favor del acuerdo, no puede oponerse después a abonar la derrama. Tampoco puede impugnar el acuerdo si resulta que no salvó su voto en las juntas.

Para estar legitimado a impugnar un acuerdo, no basta con votar en contra: hay que salvar el voto. Ambos son actos independientes, y sólo el segundo permite imppugnar el acuerdo adoptado si el propietario decide hacerlo más tarde en defensa de sus derechos.

Procedimiento de Subasta

Los anuncios de subastas se publican en el tablón de anuncios del tribunal que ejecuta y, si lo desea el acreedor, pueden publicarse en otros medios como la prensa. Además del lugar; día y hora de la subasta, los anuncios contienen la información básica del inmueble (como ubicación de la finca y valoración inicial de la subasta). Cualquier interesado en más detalles sobre la situación posesoria y estado de cargas de la finca será remitido a la secretaría del juzgado o al tribunal que lleva a cabo la subasta.

Arrendamientos

*GASTOS DE SUMINISTROS(agua,luz,gas,...): Los asume el inquilino.
*GASTOS GENERALES DE LA FINCA (portería,limpieza,IBI): Por acuerdo expreso de las partes estos gastos los asumirá el inquilino.
*GASTOS DE REPARACION DERIVADAS DEL USO ORDINARIO(cambio bombillas,calentador,cisterna,...): El inquilino asume estos gastos.
*GASTOS DE CONSERVACIÓN DEL INMUEBLE O DE LOS ELEMENTOS COMUNES: Por acuerdo expreso de ambas partes estos gastos los asumirá el inquilino.
*GASTOS DE CONSERVACIÒN CON MEJORA DEL INMUEBLE O DE LOS ELEMENTOS COMUNES:
- Si los asume el propietario, podrá incrementar el importe del alquiler.
- Que se haga cargo de dichos gastos el inquilino.

Cambio de Uso de Local a Vivienda

Para poder realizar el cambio de uso de local a vivienda es necesaria cédula de habitabilidad.
Para ejecutar las obras de adecuación se requiere licencia de obras mayores expedida por el Ayuntamiento: para ello se debe presentar la instancia ante el organismo con la descripción de las características técnicas del local, con la hoja de dirección firmada por arquitecto o aparejador y visada por el Colegio Técnico, con 3 ejemplares del proyecto de obras firmado por el profesional y visado por el Colegio, con un estudio de seguridad y salud laboral, y con la liquidación del Impuesto Municipal sobre Construcciones.
Cuando ya se dispone de la licencia de obras, se debe acudir al notario para formalizar escritura pública, pagar el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, inscribir en el Registro de la Propiedad, y por último inscribir en el Catastro.

Alquiler de Vivienda

En los alquileres de vivienda el plazo mínimo de obligado cumplimiento para el propietario es de 5 años.
Existe una posibilidad de limitar la prórroga obligatoria, y es cuando el propietario especifica en el contrato que necesitará el piso para sí pasado un cierto tiempo.

Demanda de Deshaucio

 La enervación (el pago de las rentas debidas y que motivan la demanda de deshaucio por falta de pago interpuesta por el propietario de una vivienda o local), permite al inquilino continuar disfrutando de la finca arrendada, siempre y cuando dicho pago se materialice antes de la vista o juicio de desahucio. Cuando se trata de enervar la acción de desahucio para seguir disfrutando del alquiler, es importante consignar exactamente los importes debidos hasta el momento preciso en que se enerve la acción.

Compra de Nueva Vivienda

La normativa del IVA permite aplicar el tipo reducido del 7% a las plazas de garaje que se compren conjuntamente con la vivienda, hasta un máximo de dos, y siempre que se encuentren en el mismo edificio.

Compraventa de Inmueble

A fin de verificar la plena titularidad del transmitente sobre el bien inmuebe y que el propietario no posee ningún tipo de limitación de disposición. El artículo 1320 CC exige que en el caso de transmisión de un inmueble que constituya la vivienda habitual de los cónyuges, se requiere el consentimiento de ambos para su enajenación, aunque tal inmueble pertenezca a uno solo de los cónyuges. Es también importante conocer la posible existencia de derechos reales que graven el inmueble, especialmente la existencia de hipotecas, dado que éstas sujetan directamente al inmueble al cumplimiento de la obligación para cuya seguridad fueron constituidas.
A fin de verificiar tales extremos, puede solicitarse del Registrador de la Propiedad bien una nota simple informativa, bien una certificación de dominio y cargas.

Sujeto Pasivo del IBI

Según sentencia de 20 de septiembre de 2001 de la Sala Tercera del Tribunal Supremo: El sujeto pasivo del Impuesto es el propietario del bien, en caso de otorgarse escritura pública produciendose efectos traslativos del dominio, el adquiriente asume en ese momento la posición de sujeto pasivo del IBI a quien le será exigible en el siguiente devengo, con independencia de que se cumpla o no con su obligación de efectuar la declaración de la variación jurídica por cambio de titular.

Arrendamiento: Cubrir riesgo de Impago

Es aconsejable negociar una fianza en los siguientes términos:
* SOLIDARIA: Con un aval solidario se podrá reclamar el pago al avalista (banco) sin necesidad de acreditar que previamente se ha reclamado al deudor principal.
* A PRIMER REQUERIMIENTO: Con la simple solicitud al banco, previa presentación del documento, éste se verá obligado a pagar.
* ALCANCE: Incluir una cláusula en la que se indique que el aval abarca cualquier cantidad que el inquilino pueda adeudar como consecuencia del alquiler.

Arrendamientos: Indemnización

En contratos de arrendamiento de duración igual o inferior a cinco años, si no se ha fijado la posibilidad de que el inquilino se vaya antes del plazo previsto, el propietario siempre podrá optar entre exigir el cumplimiento del contrato, o bien una indemnización por daños.

Arrendamientos: Fallecimiento del Arendatario

La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) exige que en caso de que el titular del contrato fallezca se notifique al arrendador el fallecimiento y la subrogación, en su caso, del cónyuge, en el plaxo de tres meses desde la muerte del arrendatario. Ello debe ser así independientemente del régimen matrimonial existente.

Arrendamiento: Obras

Si las obras de conservación urgente o mejora forzosa hacen el piso inhabitable, el inquilino puede optar entre resolver el contrato sin abonar indemnización, o bien suspenderlo, sin percibir indemnización ni abonar renta durante la suspensión. Esa suspensión supone, por su parte la paralización del plazo de duración del contrato.

Comunidad de Popietarios: Instalación

La implantación de la TDT no constituye una mejora, sino un gasto necesario pues cada vez es más necesaria para la funcionalidad del inmueble, junto a sus servicios e instalaciones.
Al ser un gasto necesario, la instalación de la TDT podrá acordarse por acuerdo mayoritario en junta general, obligando a todos y cada uno de los propietarios, sin excepción. El gasto incurrido deberá repartirse entre todos ellos en función de la cuota de participación que corresponda a cada uno.

Propiedad Horizontal: Actividades

Artículo 7.2 LPH. Al propietario y al ocupante del piso o local no les está permitido desarrollar en él o en el resto del inmueble actividades prohibidas en los estatutos, que resulten dañosas para la finca o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o iícitas.

Comunidad de Propietarios: Acuerdos de Junta

El comunero presente en la Junta puede impugnar un acuerdo de la junta en los tres meses siguientes a su adopción, si salva su voto y cree que sufre un grave perjuicio. La decisión final será del juez.

Vivienda Habitual

Cuando se venda la vivienda habitual de un matrimonio deben dar su consentimiento ambos cónyuges, aunque el titular sea sólo uno de ellos.

Hipotecas

En caso de impago de la hipoteca de la vivienda habitual, el deudor tiene derecho a reactivar el préstamo antes de la celebración de la subasta.
Si tras el impago de alguna cuota el banco inicia el embargo de la finca, los deudores tienen derecho a reactivar el préstamo sin consentimiento del banco, siempre que se satisfagan las cantidades impagadas y los intereses de demora antes del día de la subasta.
Este derecho sólo puede ejercerse de forma unilateral una vez y, en la posteriores, ya será necesario el acuerdo de la antidad bancaria (que, si no accede podrá continuar con el embargo y la subasta).

Cooperativa de Viviendas

Si dentro de los cinco años, contados desde la concesión de la licencia de ocupación, un socio quere vender su vivienda, deberá notificar a la cooperativa sus intenciones.
Este plazo puede aumentarse hasta un período máximo de 10 años a través de los estatutos.
El vendedor solo podrá cobrar las cantidades que desembolsó inicialmente, aumentadas por el IPC que se haya producido entre la fecha de dichos desembolsos y la fecha de notificación de la intención de venta.

Compraventa: Plusvalía Municipal

En las transmisiones de inmuebles, el vendedor queda obligado a satisfacer el Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrrenos (la plusvalía municipal).
Cuando se trata de ventas entre particulares, se puede pactar que el pago lo asuma el comprador. Pero Hacienda, en su caso, se dirigirá al vendedor, que es quien, según la ley, queda obligado frente a ella.

Adquisición de Vivienda Habitual

* Deducciones por los importes invertidos en la adquisición de vivienda habitual.
* Posibilidad de excluir de gravamen las ganancias patrimoniales obtenidas en la transmisión de la vivienda habitual, siempre que el precio obtenido en la transmisión sea reinvertido en la compra de nueva vivienda habitual.

Al comprar una vivienda habitual, habiendo transmitido la anterior vivienda (también habitual), es posible acogerse al beneficio de exención por reinversióm y, al mismo tiempo, al de deducción por inversión en vivienda habitual.
No se podrá aplicar la deducción por inversión en vivienda habitual hasta que el importe invertido en su nueva vivienda supere el resultado de sumar los importes invertidos en las anteriores viviendas -que hayan sido objeto de deducción-, y la ganancia patrimonial exenta.

Arrendamientos: Prórroga Legal

La cláusula en la que el inquilino renuncia a la prórroga legal del contrato de alquiler no es válida.

Viviendas de Protección Oficial

Las viviendas de protección oficial suelen tener un derecho de tanteo y retracto a favor de la Administración para el caso de que el propietario opte por venderlas. Es habitual que este derecho tenga una duración de 10 años desde el momento de la adquisición.
Por otro lado suele haber una limitación al precio de venta de la vivienda.
Asimismo deberá solicitarse permiso para alquilarlas.

Impuesto de Bienes Inmuebles

Los tipos impositivos del IBI no son fijos, sino que los ayuntamientos pueden moverse dentro de unos mínimos y máximos fijados por la ley.
Así, la cuota del IBI puede oscilar entre el 0,4% y el 1,10% del valor catastral de la finca. Además, los ayuntamientos pueden incrementar estos tipos en los tipos porcentuales siguientes:
- Por ser capital de provincia o de Comunidad Autónoma: 0,07
- Por prestar servicio de transporte público colectivo: 0,07
- Pod prestar más servicios de los obligatorios por ley: 0,06

Cuando un municipoio incrementa los valores catastrales, no puede aumentar el IBI en la misma proporción: debe aplicar unos coeficientes reductores para que el incremento del impuesto sea más suave.

Ventas sobre Plano

La entrega del piso con tres meses de retraso respecto a la fecha pactada es indemnizable. Basta con que el comprador justifique los gastos incurridos, como por ejemplo, alquiler de un piso durante ese período de tiempo.

Libro del Edificio

En el "Libro del Edificio" se recogerán las obligaciones de los propietarios respecto a la conservación del inmueble. Debe incluir las instrucciones de uso y mantenimiento del edificio y sus instalaciones, indicando las revisiones obligatorias de ser cumplidas por los propietarios, así como las convenientes. Además deberá incluir una copia del proyecto de obra y de las modificaciones que se hayan producido, debidamente aprobadas, así como una copia del acta de recepción por la que el constructor, al fin de la construcción, hace la entrega al promotor, quien procede a aceptarla.
En el "Libro del Edificio" deberá incluirse la lista de todos los intervinientes en el proceso de edificación (promotor, proyectista, constructor, director de obra, director de ejecución de la obra, entidades y laboratorios de control de calidad de la edificación y suministradores de materiales).

Registro de la Propiedad

Cuando la superficie que aparece en la escritura y en el registro es distinta a la real, se debe acudir al catastro para comprobar los datos sobre la superficie real de la finca.
1º Solicitar del catastro una certificación acreditativa (descriptiva y gráfica) de la auténtica superficie de la finca.
2º Acudir a un notario para protocolizar estos datos.
3º Presentar la escritura en el Registro de la Propiedad. El registro publicará unos edictos para evitar posibles problemas con terceros y, pasados unos dos meses desde esta publicación, inscribirá la diferencia de superficie.

Compra de Piso

Verifique en el Ayuntamiento que no hay deudas por IBI.
El pago del último año no implica que se hayan satisfecho los anteriores.

Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales

Cuando se produce la venta de un inmueble entre particulares, el comprador debe liquidar el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales al tipo del 6% o 7% (según la comunidad autónoma). Este porcentaje se aplica sobre el valor real del inmueble, por lo que, en la práctica, se liquida sobre la cantidad por la que el comprador y vendedor han escriturado la compraventa.
Es recomendable escriturar la operación por su valor real, así se evitarán liquidaciones adicionales ejecutadas por la Administración. Las oficinas liquidadoras del ITP facilitan baremos para valorar los inmuebles.

Arrendamiento: Prórroga forzosa

Supuestos que justifican la denegación de la prórroga:
* Que la vivienda haya estado desocupada durante más de seis meses en el período de un año.
* Que el inquilino ocupa otra u otras viviendas<7b> dentro de la misma población, o bien ha dispuesto de alguna vivienda en los últimos seis meses.
* Que el arrendador o algunos de sus ascendientes o descendientes necesitan ocupar el piso.

Arrendamiento: Desestimiento del Contrato

En caso de que el arrendatario decida desistir del contrato, el arrendador tiene dos alternativas:
* Demandar al arrendatario, exigiendo el cumplimiennto del contrato.
* Subsidiariamente a la anterior opción, o bien de modo independiente a ésta, el arrendador puede solicitar una indemnización equivalente a un mes de arrendamiento por cada año que queda hasta la resolución del contrato.

Compraventa de piso de Protección Oficial

Para descalificar formalemnte, es necesario acreditar la cancelación del préstamo para la compra, la devolución de los intereses subsidiarios , las bonificaciones que se tuvieran al adquirir la vivienda y la constancia de haber devuelto cualquier subvención.

Servidumbres: Excepción a la Libre Propiedad

La servidumbre es un derecho real sobre cosa ajena, que atribuye participación determinada en el goce o aprovechamiento en el bien de otro.
Es una limitación del dominio de utilidad privada.
Se prohíbe al dueño del predio sirviente hacer algo que le sería lícito sin la servidumbre, o se le impone hacer algo o dejar de hacerlo.
Es un gravamen impuesto sobre un inmueble, en beneficio de otro perteneciente a distinto dueño. El inmueble a cuyo favor está constituida la servidumbre se llama predio dominante y el que la sufre predio sirviente.

Derechos de Adquisición Preferente

EL derecho de retracto y de tanteo son IRRENUNCIABLES. Cualquier cláusula en la que se establezca que el arrendatario renuncia a estos derechos es NULA (artículo 6 LAU).
Existen dos excepciones:
* Contratos de arrendamiento por tiempo superior a 5 años.
* Contratos de arrendamiento de inmuebles de más de 300 metros cuadrados y rentas por encima de 5,5 veces el salario mínimo interprofesional.

Contrato de Arrendamiento de Vivienda

* Identidad de los contratantes:
-. Arrendador: Cede el uso de la vivienda.
-. Arrendatario: Adquiere el uso de la vivienda.
* Identificación de la finca arrendada.
* Duración pactada.
* Renta inicial del contrato.
* Las demás cláusulas que las partes hubieran acordado. 

Contrato de Compra Venta: Obligaciones

El vendedor debe responder ante el comprador de la posesión legal y pacífica de la cosa y de los vicios o defectos ocultos que ésta tuviere.
El comprador puede ejercer contra el vendedor una acción de responsabilidad en caso de que aquel se viese privado de la cosa vendida por la existencia de un derecho anterior a la compra.
Esta acción de responsabilidad tiene por objeto fundamental restituir al comprador del precio de la cosa vendida, así como de los gastos y de los daños e intereses causados.
Si la finca vendida estuviere gravada, sin mencionarse este extremo en la escritura pública de venta, con alguna carga o servidumbre no aparente, de tal forma que si el comprador lo hubiese conocido no hubiese adquirido el bien inmueble, el comprador puede optar por la rescisión del contrato o bien por solicitar la correspondiente indemnización por los daños y perjuicios ocasionados.
El vendedor está obligado a responder por los defectos ocultos que tuviere la cosa vendida, si la hacen impropia para el uso a que se la destina, sin embargo, no será responsable de los defectos manifiestos o que estuvieren a la vista. En este caso, el comprador podrá optar entre desistir del contrato abonándosele los gastos que pagó, o bien, rebajar una cantidad proporcional del precio.

La Formalización de la Compraventa

Según lo establecido en el artículo 1278 del Código Civil, los contratos son obligatorios cualquiera que sea la forma en que se hayan celebrado, siempre que en ellos concurran las condiciones esenciales para su validez. Es decir, el contrato de compraventa se rige, esencialmente, por el principio de "libertad de forma", no estando sometido, para su perfeccionamiento, a ningún requisito especial respecto a su otorgamiento. Sin embargo, el Código Civil, en su artículo 1280, dispone expresamente que deberán constar en documento público aquellos actos y contratos que tengan por objeto la creación, transmisión, modificación o extinción de derechos reales sobre bienes inmuebles.
La jurisprudencia del Tribunal Supremo viene determinando, de forma reiterada, que la falta de escritura pública, en estos supuestos, no les resta eficacia si concurren en su otorgamiento las condiciones esenciales para la validez.

Compra de Viviendas a Promotores

Los adquirentes realizan entregas de dinero antes de iniciar su construcción o durante la misma. Se deben cumplir las siguientes condiciones:
* Garantizar la devolución de las cantidades entregadas junto con el interés legal del dinero, mediante la constitución de un contrato de seguro o aval bancario solidario otorgado por entidades financieras, para el caso de que la construcción no se inicie o no llegue a buen fin en el plazo convenido.
* Percibir las cantidades anticipadas por los adquirentes a través de una cuenta bancaria o Caja de Ahorros, que habrán de depositarse en una cuenta especial, con separación de cualquier otra clase de fondos pertenecientes al promotor y de las que únicamente podrán disponer para las atenciones derivadas de la construcción de las viviendas.

La Compra Venta de Vivienda a Promotores

La publicidad de los bienes se ha de ajustar a su naturaleza y características de tal forma que las condiciones y garantías ofrecidas serán exigibles por los consumidores y usuarios, aún cuando ni figuren expresamente en el contrato o en el documento o comprobante recibido.
La oferta, promoción y publicidad dirigida a la venta o arrendamiento de viviendas ha de hacerse de manera que no induzca a error.
Si el contrato celebrado con el promotor de viviendas contuviese cláusulas más beneficiosas que las ofertadas en el folleto publicitario, prevalecerán sobre el contenido de la oferta, promoción o publicidad. Por otra parte, será perseguida como actividad fraudulenta la oferta, promoción o publicidad falsa o engañosa de las viviendas en venta

Compra de Vivienda

Lo primero acudir al Registro de la Propiedad de la finca y pedir una nota simple informativa para comprobar el propietario legitimado para vender, la descripción y superficie de la finca, y la existencia de hipoteca o gravamen que la afecten.
El siguiente paso es ir al Ayuntamiento para solicitar información sobre la situación urbanística del inmueble.
Conviene solicitar copia de las altas de suministros de agua, luz y gas, así como de los últimos recibos pagados.
Hay que asegurarse de que el actual propietario está al corriente de pago del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) y de los gastos de la comunidad.

Derecho de Habitación

El derecho de habitación permite el uso de la vivienda (o parte de ésta) al beneficiario y a quien conviva con él. Debe constar en el Registro de la Propiedad, y no permite enajenar el bien ni aprovechar sus frutos.

Arrendamientos

Contratos de alquiler de vivienda: La fianza es igual al importe del alquiler de un mes.
Contratos de alquiler de local: La fianza es igual al importe del alquiler de 2 meses.
Es aconsejable depositar la fianza en la Cámara de la Propiedad Urbana u organismo equivalente: Una vez finalizado el contrato se devuelve el importe depositado, descontando, en su caso, el coste de reparación de los desperfectos ocasionados por el arrendatario o la eventual rotura o desaparición de muebles o enseres.
Durante los 5 primeros años la fianza no se actualiza. A partir del 6º año, se aplicará a la fianza el mismo índice aplicado a la actualización de la renta y se depositará la diferencia en la Cámara de Propiedad Urbana u organismo equivalente.

Hipoteca

Modificaciones. Al cambiar de banco, se podrá modificar al mismo tiempo el tipo de interés y ampliar el plazo del préstamo. Dicha modificación tiene ventajas:
* Está exenta del Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados.
* Los gastos de notario y registro de la escritura de subrogación se calculan sólo sobre la parte del préstamo pendiente de devolución, y se reducen en un 75% (o incluso en un 90% si se decide pasar de un interés variable a uno fijo).
* El primer banco no puede cobrar una comisión por cancelación anticipada superior al 1% del capital pendiente de amortizar, si el préstamo es a interés variable (aunque podría llegar al 2,5% si el préstamo es a interés fijo)

Multipropiedad

La multipropiedad consiste en el uso de una vivienda por turnos, durante unos días al año de forma periódica durante varios años. Características:
* El uso o disfrute será turístico o residencial.
* Fijación del número de días que se otorgan. Cabe incluir en el contrato la posibilidad de intercambiar los derechos de disfrute.
* Es factible disfrutar de bienes diferentes.
* Plazo mínimo de disfrute:3 años.
Plazo máximo de disfrute: 50 años.
Período de disfrute anual mínimo: 7 días naturales.
* La cuota es transmisible.
* La vivienda no se puede dividir.
* Es posible desistir dentro de los 10 días siguientes a la celebración del contrato.

Compra de Vivienda Nueva

Responsables de los vicios y defectos de la vivienda construida: Dueño de obra, promotor, proyectista, dirección facultativa, constructor.
La ley faculta el poder demandar a todos los intervinientes de forma solidaria.
El promotor siempre responderá de los vicios que se produzcan en la vivienda vendida.
Informe pericial para determinar la entidad de los daños que se reclaman.
PLAZOS DE GARANTIA: durante los que el adquirente podrá exigir responsabilidades:
* 10 años: daños materiales en el edificio por vicios o defectos que afecten a elementos estructurales (soportes, cimentación, vigas, forjados, muros de carga,...).
* 3 años: daños materiales en el edificio por vicios o defectos que afecten a los elementos constructivos o de las instalaciones que ocasionen el incumplimiento de los requisitos de habitabilidad.
* 1 año: el constructor responderá de los daños materiales por vicios o defectos de ejecución que afecten a elementos de terminación o acabado de las obras dentro del plazo de 1 año.
PLAZO DE PRESCRIPCION para exigir responsabilidad: 2 años desde que aparece el vicio o defecto constructivo.

Arendamientos: Pago del IBI

En caso de impago del impuesto, el responsable siempre será el propietario del inmueble, aunque en el contrato de arrendamiento se haya pactado que el arrendatario pagará el IBI.

Arrendamiento: Procedimiento de Desahucio

1º Reclamación del pago de la deuda a través de burofax.
2º Si no paga en el plazo de 2 meses: DEMANDA ante los Tribunales.
3º El inquilino puede detener el desahucio (enervar la acción), en el caso de no respetar el plazo de los 2 meses antes de interponer la demanda, y el inquilino pague la deuda antes de la Sentencia.
4º En una única demanda podrá solicitar conjuntamente el pago de las cantidades y el desahucio.

Entrega de Pisos Comprados sobre Plano

La constructora está obligada a entregar puntualmente el piso cuya venta firmó sobre plano. En caso de incumplimiento de esta obligación puede ser obligada a abonar el importe del alquiler pagado por los compradores durante el tiempo de retraso.

Arras Penitenciales

La parte que renuncie a la compraventa perderá las arras entregadas (si es el comprador), o deberá devolverlas duplicadas (si es el vendedor).

Deducción IRPF

* Sobre los primeros 4507,59 euros anuales satisfechos al Banco, la deducción es del 25% los dos primeros años, y el 20% los restantes.
* Cuando la cantidad es mayor de 4507,59 hasta 4507,59 euros adicionales, la deducción es todos los años de 15%.Los pagos que excedan de 9015,18 euros ya no tienen deducción.

Notas Simples Registrales

Si va a adquirir una vivienda no olvide realizar con caracter previo ciertas averiguaciones registrales.

Es imprescindible conocer la situación registral de la vivienda que piensa adquirir.
-Quién es su propietario, las posibles cargas que pudiera tener el inmueble.

Por ello obtenga una nota simple registral con toda la información y con datos que le serán de utilidad.

Así mismo, consulte a la Comunidad de propietarios sobre la situación del inmueble, si está al corriente de pago, y sobre todo, si la Comunidad está en curso de algún procedimiento judicial cuyo desarrollo pueda afectarle en un futuro como nuevo copropietario

Adquisición de una Vivienda

EL comprador de una vivienda debe considerar que gastos tiene que asumir en la adquisición.

Por un lado, la adquisición debe formalizarse mediante escritura pública ante notario, y si se conviene que los gastos sean según Ley, el comprador está obligado a pagar el coste de la escritura, que se fija por el arancel notarial vigente.

Si la vivienda es de nueva construcción su entrega está sujeta al IVA, al tipo 7%, que el vendedor repercute al comprador.

Si la vivienda es de segunda mano, está sujeta al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, al tipo 7% en la Com. de Madrid.

Por otro lado la escritura debe inscribirse en el Registro de la Propiedad, valor que se calcula sobre el precio del inmueble.